León Cosgrove

COVID-19 and Force Majeure – Implications under Florida Law

By: Diego Pérez Ara

Last week, the Governor of Florida, Ron DeSantis issued a state-wide confinement order commonly known as a “stay at home” order. Basically, the order allows Florida residents to leave their homes and interact with other people only for the purpose of engaging in essential activities or services. Consequently, businesses that are not considered essential have been forced to close or to limit their activities considerably. Nevertheless, these “non-essential” businesses are still bound by their respective contractual obligations, including, for example, their obligation to pay rent or to comply with their commercial responsibilities with their business partners. In light of this measure taken by Florida—which has also been adopted by many other states—businesses are uncertain about the impact that this measure may have on their contractual obligations under Florida law. Specifically, many business owners may wonder if the current circumstances constitute an event of force majeure or gives rise to other legal grounds to excuse performance of their contractual obligations.


Generally, force majeure clauses are contractual provisions that excuse parties from performing their contractual obligations due to unforeseen circumstances that are beyond the parties’ control. In Florida, the parties may contractually define the events that constitute force majeure, and generally, the parties are bound by the terms of their contracts. Stein v. Paradigm Mirasol, LLC, 586 F.3d 849, 857 (11th Cir. 2009) (applying Florida law). Consequently, a force majeure clause that lists a “pandemic” as a force majeure event, may be enforced in the context of COVID-19. In most cases, however, contracting parties fail to identify in their contracts the “force majeure event” that gives rise to their dispute.

Florida law requires that a party seeking to enforce a force majeure clause shows that the “force majeure event” was unforeseeable and beyond that party’s control. Bloom v. Home Devco/Tivoli Isles, LLC, 2009 WL 36594, at *4 (S.D. Fla. Jan. 6, 2009) (citing Florida Power Corp. v. City of Tallahassee, 18 So.2d 671, 675 (Fla. 1944)). They must also show that they were not negligent in performing their obligations under the contract. Id. For example, in Devco Dev. Corp. v. Hooker Homes, Inc., 518 So. 2d 922, 923 (Fla. 2d DCA 1987), the Second District Court of Appeal upheld the enforcement of a force majeure clause finding that a developer was excused from complying with the project deadlines because excessive rain prevented the developer from complying with the contract’s terms. In another case, the Third District Court of Appeal excused a developer from complying with its contractual targets, finding that the delays incurred by the developer had been caused by a heart attack suffered by the company’s president. Camacho Enterprises, Inc. v. Better Const. Co., 343 So. 2d 1296, 1297 (Fla. 3d DCA 1977). Both courts found these circumstances to be unforeseen and beyond the parties’ control. By contrast, worsening of economic conditions is generally not considered a force majeure event 1. Stein, 586 F.3d at 858.

In sum, based on these cases and considering the severity of the pandemic and the Government measures—restricting people’s ability to conduct their businesses—it’s possible that in some instances, Florida courts may find that the COVID-19 pandemic constitutes a force majeure event. Of course, courts will look primarily at the language of the contract and the force majeure clause to make this determination 2.

For this reason, we recommend that businesses impacted by COVID-19 consult with their lawyers to determine the rights and obligations they may have under their existing contracts. Specifically, businesses should review with counsel (1) any force majeure clauses in their contracts, (2) the contract’s governing law, (3) notice requirements and (4) the possibility of invoking state law defenses such as impossibility of performance and frustration of purpose. We will continue to closely monitor the legal and business implications associated with the COVID-19 pandemic and report on any further developments.

For additional information, please contact Diego Pérez Ara at dperez@leoncosgrove.com

________________________________

1
To our knowledge, there are no cases in Florida where the courts have had to analyze force majeure clauses in the context
of a pandemic.
2
For cases in which the parties’ contracts do not contain force majeure clauses, parties may still assert the defenses of
impossibility of performance, and/or frustration of purpose which are well-recognized defenses to nonperformance of contracts
under Florida law and may be applicable in this context.

 

COVID-19 y Fuerza Mayor
Implicaciones para los contratos regidos por ley de Florida

La semana pasada, el Gobernador de Florida, Ron DeSantis emitió una orden de confinamiento a nivel estadal conocida comúnmente como “quédate en casa.” Básicamente, esta medida permite a los residentes de Florida salir de sus hogares e interactuar con otras personas sólo para realizar actividades o servicios esenciales. En consecuencia, los negocios considerados como “actividades
comerciales no esenciales” se han visto obligados a cerrar o a limitar sus operaciones considerablemente. Sin embargo, las obligaciones de pago de alquiler o de otros contratos comerciales de estos negocios siguen vigentes. A raíz de esta medida adoptada por Florida—también adoptada por muchos otros países—surgen preguntas sobre las implicaciones que, en la ejecución de estos
contratos, puedan tener las medidas actuales o las que puedan tomarse en el futuro para frenar el avance del COVID-19. Específicamente, muchas compañías se preguntan si la situación actual constituye un evento de fuerza mayor o da lugar a otra base legal para excusar el incumplimiento de los contratos comerciales.

En líneas generales, las cláusulas de fuerza mayor son cláusulas contractuales que excusan el cumplimiento de las obligaciones contractuales cuando surgen circunstancias fuera del control de las partes que impiden el cumplimiento del contrato. En Florida, como en muchos otros lugares, las partes pueden definir contractualmente los eventos que constituyen fuerza mayor y, generalmente, las mismas estarán atadas a lo estipulado en el contrato para estos supuestos. Stein v. Paradigm Mirasol, LLC, 586 F.3d 849, 857 (11th Cir. 2009). Por lo tanto, si una cláusula de fuerza mayor nombra a una “pandemia” como un evento de fuerza mayor, es posible que las partes puedan ser excusadas del cumplimiento de ese contrato a raíz del COVID-19. En muchos casos, no obstante, el evento que da pie a la invocación de la cláusula de fuerza mayor no fue contemplado por las partes en la redacción del contrato. En estos casos, es la labor de las cortes o árbitros determinar si dicho evento constituye fuerza mayor.

Para los contratos regidos bajo ley de Florida, la parte que quiera invocar la cláusula de fuerza mayor deberá demostrar que el evento de fuerza mayor era imprevisible y que estaba fuera del control de esa parte. Bloom v. Home Devco/Tivoli Isles, LLC, 2009 WL 36594, at *4 (S.D. Fla. Jan. 6, 2009) (citando a Florida Power Corp. v. City of Tallahassee, 18 So.2d 671, 675 (Fla. 1944)). Además, deberá demostrar que no fue negligente en el incumplimiento de sus obligaciones. Id.

Para citar algunos ejemplos, en un caso, una corte de apelaciones de Florida decidió que un constructor estaba excusado de cumplir con los lapsos contractuales debido a que el exceso de lluvia en el lugar de la construcción imposibilitó el cumplimiento de los lapsos. Devco Dev. Corp. v. Hooker Homes, Inc., 518 So. 2d 922, 923 (Fla. 2d DCA 1987). En otro caso, la corte decidió que una
compañía de desarrollo inmobiliario estaba excusada de cumplir con los lapsos contractuales debido a que las demoras en la entrega de los proyectos habían sido causadas por un ataque cardíaco sufrido por el presidente de la compañía. Camacho Enterprises, Inc. v. Better Const. Co., 343 So. 2d 1296, 1297 (Fla. 3d DCA 1977). En ambos casos, las cortes determinaron que las circunstancias estaban fuera del control de las partes. Por otro lado, el deterioro de condiciones económicas por sí solo normalmente no califica como evento de fuerza mayor 1 .Stein, 586 F.3d at 858.

En conclusión, basado en estos casos y considerando la envergadura de la pandemia y las medidas tomadas por el Gobierno—con restricción a la circulación de personas y de mercancías y de servicios—es posible que en algunos casos, dependiendo del lenguaje contractual, cortes en Florida determinen que el brote de COVID-19 sea un evento de fuerza mayor 2.

Por este motivo, recomendamos que las compañías afectadas por el COVID-19 evalúen con sus abogados los derechos y obligaciones que mantienen bajos sus distintos contratos, incluyendo un análisis específico sobre (1) sus cláusulas de fuerza mayor, (2) la ley aplicable de dichos contratos, (3) requisitos de notificación y (4) en caso de no tener cláusulas de fuerza mayor, posibilidad de
atenerse a las defensas de “frustración del objeto del contrato” y/o “cumplimiento imposible.”

Seguiremos monitoreando las implicaciones legales asociadas con el COVID-19 y continuaremos reportando sobre cualquier novedad.

Para cualquier información adicional, por favor contactar a Diego Pérez Ara, dperez@leoncosgrove.com

_______________________________

1 No hay casos en Florida en los cuales las cortes hayan analizado cláusulas de fuerza mayor en el contexto de una
epidemia o pandemia.
2 Para casos en los cuales el contrato no contenga una cláusula de fuerza mayor, en Florida existen también las defensas por
“frustración del objeto del contrato” y/o “cumplimiento imposible” que podrían ser aplicables en este contexto. Mailloux v.
Briella Townhomes, LLC, 3 So. 3d 394, 396 (Fla. 4th DCA. 2009)